Ferien- oder Langzeitvermietung auf Madeira: Was lohnt sich für Eigentümer mehr?
Wir vergleichen zwei Strategien am Beispiel eines T2-Apartments in Caniço: Einkommen, flexible Preise, Risiken und den Aufwand für Eigentümer.
Die wichtigsten Treiber für Erträge aus der Ferienvermietung
Langzeitmieten auf der Insel sind durch das lokale Lohnniveau und die Kaufkraft der Einwohner begrenzt. Mit der Kurzzeitvermietung können Eigentümer dagegen von internationaler Nachfrage profitieren, die für einen Urlaubsaufenthalt einen Aufpreis zahlt.
- Ganzjährige Nachfrage: Anders als viele Ferienorte auf dem Festland hat Madeira keine ausgeprägte tote Saison. Im Winter kommen viele digitale Nomaden, im Frühling die Besucher des Blumenfestes und im Sommer die klassischen Urlaubsgäste.
- Dynamische Preisgestaltung: Sie sind nicht an einen festen Preis gebunden. Für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern in Caniço liegen die Preise zwischen 155 und 245 € pro Nacht, die Auslastung bei 55–80%.
- Keine feste Ertragsobergrenze: Bei einer Langzeitvermietung ist Ihr Einkommen vertraglich festgelegt. In der Ferienvermietung können die Preise zeitnah an Inflation und steigende Besucherzahlen angepasst werden. Außerdem können Sie Termine für Aufenthalte mit Familie oder Freunden sperren; bei einer Langzeitvermietung ist das nicht möglich.
Die Strategien im Vergleich: Zahlen und Fakten
| Kennzahl | Kurzzeitvermietung (Urlaubsgäste) | Langzeitvermietung (lokal) |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Ertrag (T2, Caniço) | 46.200 € pro Jahr (durchschnittlich 3.850 € pro Monat) | 1.300–1.600 € pro Monat (15.600–19.200 € pro Jahr) |
| Preisflexibilität | Hoch — der Preis kann täglich angepasst werden | Niedrig — für mindestens ein Jahr festgelegt |
| Wenn der Eigentümer selbst anreisen möchte | Termine können für den Eigentümer, Familie oder Freunde blockiert werden | Während des langfristigen Mietvertrags steht die Wohnung dem Eigentümer nicht zur Verfügung |
| Risiko eines Zahlungsausfalls | Minimal — Plattformen verlangen 100% Vorauszahlung | Mittel — abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Mieters |
| Abnutzung der Immobilie | Kontrollierbar — Reinigung nach jedem Gast | Verdeckt — Probleme zeigen sich unter Umständen erst beim Auszug |
Durchschnittlicher Ertrag (T2, Caniço)
- Kurzzeitvermietung (Urlaubsgäste)
- 46.200 € pro Jahr (durchschnittlich 3.850 € pro Monat)
- Langzeitvermietung (lokal)
- 1.300–1.600 € pro Monat (15.600–19.200 € pro Jahr)
Preisflexibilität
- Kurzzeitvermietung (Urlaubsgäste)
- Hoch — der Preis kann täglich angepasst werden
- Langzeitvermietung (lokal)
- Niedrig — für mindestens ein Jahr festgelegt
Wenn der Eigentümer selbst anreisen möchte
- Kurzzeitvermietung (Urlaubsgäste)
- Termine können für den Eigentümer, Familie oder Freunde blockiert werden
- Langzeitvermietung (lokal)
- Während des langfristigen Mietvertrags steht die Wohnung dem Eigentümer nicht zur Verfügung
Risiko eines Zahlungsausfalls
- Kurzzeitvermietung (Urlaubsgäste)
- Minimal — Plattformen verlangen 100% Vorauszahlung
- Langzeitvermietung (lokal)
- Mittel — abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Mieters
Abnutzung der Immobilie
- Kurzzeitvermietung (Urlaubsgäste)
- Kontrollierbar — Reinigung nach jedem Gast
- Langzeitvermietung (lokal)
- Verdeckt — Probleme zeigen sich unter Umständen erst beim Auszug
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Kontrolle über den eigenen Vermögenswert
Viele Eigentümer fürchten, dass ein ständiger Gästewechsel die Ausstattung schneller verschleißen lässt. In der Praxis ist häufig das Gegenteil der Fall:
- Regelmäßige Kontrolle: Das Apartment wird mehrmals pro Woche von Fachkräften geprüft und gereinigt. Kleine Schäden lassen sich dadurch beheben, bevor sie zu einem ernsthaften Problem werden.
- Schutz vor schwierigen Mietern: Das portugiesische Recht schützt Langzeitmieter sehr stark. Die Räumung eines säumigen Mieters kann ein langwieriger und teurer Rechtsprozess sein. Ein unzufriedener oder schwieriger Urlaubsgast reist nach wenigen Tagen wieder ab.
Nach der durchschnittlichen Plattformprovision von 18% und der Verwaltungsgebühr von Island Key in Höhe von 30% auf den Restbetrag verbleibt vor den eigenen Kosten des Eigentümers etwa das 1,4- bis 1,7-Fache der aktuellen Angebotsmiete für eine Langzeitvermietung.
Wie wird der Ertrag wirklich passiv?
Die Zahlen sind attraktiv, doch viele Investoren schrecken vor dem täglichen Betrieb zurück. Ständige Gästekommunikation, die Organisation der Reinigung, die Kontrolle des Apartments und die Preispflege auf Airbnb und Booking können schnell zu einem zweiten Job werden — besonders, wenn Sie in einem anderen Land leben.
Deshalb übernehmen wir die gesamte Routine. Unser Ansatz ist eine Immobilienverwaltung aus einer Hand. Mit dynamischer Preisgestaltung holen wir das Beste aus jeder Saison, sichern eine hervorragende Bewertung und sorgen dafür, dass Ihr Apartment stets in einwandfreiem Zustand bleibt. Sie erhalten einfach jeden Monat Ihren Ertrag.
Quellen und Richtwerte
Marktkennzahlen verändern sich im Laufe der Zeit. Der tatsächliche Ertrag einer Immobilie hängt von Lage, Zustand, Saison, Bewertung und Qualität der Verwaltung ab.