Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Madère ?
Oui. Les citoyens de l'Union européenne comme les ressortissants de pays tiers peuvent acheter à Madère en tant que résidents ou non-résidents, avec leurs fonds propres ou un crédit immobilier portugais. Aucun titre de séjour portugais n'est exigé pour posséder un logement sur l'île. La première démarche concrète consiste à obtenir un numéro fiscal portugais, le NIF.
Qui peut acheter un bien immobilier à Madère ?
Les étrangers, notamment les ressortissants du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada et de l'Ukraine, peuvent acheter à Madère en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société. Le NIF est indispensable à la transaction. En cas de crédit, il faut aussi obtenir l'accord de la banque et justifier l'origine des fonds.
Le droit de séjour et la résidence fiscale sont distincts de l'acquisition immobilière. Le propriétaire peut occuper le bien, le revendre, le transmettre à ses héritiers ou le louer.
Si vous avez des questions sur l'achat d'un bien à Madère, contactez-nous.
Consultation gratuiteLes non-résidents peuvent-ils obtenir un crédit immobilier à Madère ?
Oui. Les banques portugaises accordent des crédits immobiliers aux non-résidents. Elles étudient les revenus, l'âge, les dettes existantes, l'historique de crédit et la valeur du bien. Le financement couvre généralement 70–80% de l'achat. Il faut donc prévoir un apport de 20–30% ainsi que les frais d'acquisition.
D'après notre expérience, les taux proposés aux non-résidents se situent généralement autour de 3,4–4,2%. Les conditions exactes dépendent du profil de l'emprunteur et du bien. Nous préparons le dossier et sollicitons plusieurs banques afin de comparer leurs offres.
Un compte bancaire portugais facilite le remboursement du crédit et le paiement des impôts et des charges courantes. À l'ouverture du compte, la banque vérifie l'identité, l'adresse, les revenus et l'origine des fonds. Mieux vaut donc préparer ces justificatifs à l'avance.
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À quoi ressemble l'achat d'un appartement à Madère pour 410 000 €
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Étape par étape
Comment acheter un bien immobilier à Madère : les étapes
Définissez le rôle du bien
Précisez votre objectif, votre budget, la zone recherchée, le type de bien, vos projets d'usage personnel et le rendement attendu. Prévoyez séparément l'apport, les impôts, l'ameublement et une réserve.
Obtenez votre NIF et organisez le financement
Obtenez votre NIF et préparez votre passeport ainsi que les justificatifs d'adresse, de revenus, d'historique de crédit et d'origine des fonds. Si vous avez besoin d'un crédit, demandez une étude préalable à la banque avant de faire une offre.
Besoin d'aide pour le NIF et le crédit ? Écrivez-nous sur WhatsAppCherchez sur le marché public et le marché local
Ne vous limitez pas aux annonces en ligne. Les contacts locaux et les échanges directs avec les propriétaires ouvrent d'autres possibilités. Nous travaillons sur ces deux marchés et sélectionnons les biens adaptés à votre projet.
Évaluez le bien comme logement et comme source de revenus
Vérifiez l'ensoleillement, l'altitude, l'humidité, l'accès, le stationnement, la pente de la route, le bruit, l'évacuation des eaux, les murs de soutènement et le risque qu'une future construction masque la vue. Pour un investissement, estimez un prix par nuit réaliste, le taux d'occupation, les charges d'exploitation et la possibilité d'enregistrer un Alojamento Local à cette adresse.
Guide pour obtenir une licence Alojamento LocalFaites réaliser un audit juridique indépendant
Votre avocat doit vérifier :
- le titre de propriété et les éventuelles charges ou servitudes ;
- la concordance entre la surface et l'agencement réels, les données enregistrées, la Caderneta Predial et les registres fiscaux ;
- l'autorisation d'utilisation, le certificat énergétique, les plans et les documents de copropriété ;
- la légalité de la piscine, des annexes et des extensions éventuelles.
Faites une offre et négociez le CPCV
Le CPCV, Contrato-Promessa de Compra e Venda, est le compromis de vente. Consignez par écrit le prix, les éléments inclus, la date de signature définitive, les conditions liées au financement et à l'audit juridique ainsi que le dépôt de garantie. Celui-ci représente généralement environ 10%.
Finalisez le crédit et l'expertise
La banque fait expertiser le bien, contrôle les documents, prépare le contrat de prêt et met en place les assurances. Le montant du crédit est calculé sur la plus faible des deux valeurs : prix d'achat ou expertise bancaire.
Payez les impôts et signez l'acte définitif
Réglez l'IMT et le droit de timbre avant la signature. Lors de l'acte définitif, vous versez le solde et devenez propriétaire. Le bien et le crédit hypothécaire sont ensuite enregistrés. Une procuration correctement rédigée permet de conclure la vente à distance.
Préparez le bien pour y vivre ou le louer
Après la remise des clés, transférez les contrats de services et l'assurance, terminez les travaux, puis meublez et équipez le logement. Pour la location de courte durée, finalisez l'enregistrement AL et préparez les photos, l'annonce et les tarifs. Si vous vivez à l'étranger, une équipe locale peut gérer le bien.
Comparer la location de courte et de longue durée à Madère
Fiscalité immobilière au Portugal : ce que paie l'acheteur à Madère
- IMT : taxe sur la mutation immobilière. De 1% à 7,5% de la valeur du bien ; l'acquisition d'un logement par un non-résident est taxée à 7,5%.
- Imposto do Selo : droit de timbre. 0,8% de la valeur d'achat ; avec un crédit, il faut ajouter environ 0,6% du montant emprunté.
- Notaire, enregistrement et expertise bancaire. Environ 700 € pour l'acte et l'enregistrement ; avec un crédit, prévoyez également quelque 300–500 € pour l'expertise bancaire.
- IMI : impôt foncier municipal annuel. Environ 0,3–0,45% par an, calculé sur la valeur fiscale VPT. Taux IMI en vigueur
- AIMI : impôt additionnel sur les biens et patrimoines immobiliers importants. Environ 0,7–1,5% sur la part de VPT supérieure à 600 000 € pour un propriétaire ou 1 200 000 € en imposition commune.
Accompagnement gratuit pour acheter un bien à Madère
Notre recherche immobilière et notre accompagnement à l'achat sont gratuits : le vendeur rémunère l'agence immobilière.
Gratuit et sans engagement
Questions fréquentes
Un ressortissant américain, britannique, canadien ou ukrainien peut-il acheter un logement à Madère ?
Oui. Les citoyens de l'Union européenne et les ressortissants de pays tiers peuvent posséder un bien à Madère en tant que résidents ou non-résidents. La démarche commence par l'obtention du NIF et les contrôles usuels d'identité et d'origine des fonds.
Faut-il vivre au Portugal avant d'acheter ?
Non. Vous pouvez acheter en tant que non-résident. Si vous décidez ensuite de vivre au Portugal, le titre de séjour et la résidence fiscale feront l'objet de démarches distinctes.
Un compte bancaire portugais est-il obligatoire ?
Il n'est pas obligatoire pour être propriétaire. Il est toutefois généralement nécessaire pour un crédit portugais et simplifie fortement le paiement des impôts locaux, des charges, des assurances et des prélèvements.
Quel apport prévoir pour un acheteur non-résident ?
Avec un crédit, une base raisonnable est de 20–30% du prix, auxquels s'ajoutent l'IMT, le droit de timbre, les frais de notaire, d'enregistrement et de banque ainsi que le budget de préparation du bien. L'expertise bancaire peut modifier le montant final de fonds propres nécessaire.
Peut-on louer un bien à Madère sur Airbnb ?
En règle générale, oui, si le bien et son emplacement précis respectent les exigences et si l'enregistrement Alojamento Local est terminé. Si les revenus de location courte durée font partie de votre projet, vérifiez ce point avant de faire une offre.
Peut-on acheter un bien à Madère à distance ?
Oui. Une procuration correctement rédigée peut permettre à un représentant de finaliser l'achat. En cas de crédit, elle doit également couvrir les documents de financement exigés par la banque et le notaire.
Cet article fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil professionnel. Avant toute transaction, faites vérifier le bien et votre situation personnelle par des spécialistes qualifiés au Portugal.