Dürfen Ausländer Immobilien auf Madeira kaufen?
Ja. EU-Bürger und Käufer aus Nicht-EU-Staaten können als Residenten oder Nichtresidenten Immobilien auf Madeira erwerben, mit Eigenkapital oder einer portugiesischen Finanzierung. Für den Besitz eines Hauses auf der Insel ist kein portugiesischer Aufenthaltstitel nötig. Die erste praktische Voraussetzung ist eine portugiesische Steuernummer, die NIF.
Wer darf auf Madeira eine Immobilie kaufen?
Ausländische Käufer, darunter Staatsangehörige aus Großbritannien, den USA, Kanada und der Ukraine, können Immobilien auf Madeira im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft erwerben. Für den Kauf ist eine NIF erforderlich. Bei einer Finanzierung verlangt die Bank zusätzlich eine Kreditzusage und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel.
Aufenthaltsrecht und steuerliche Ansässigkeit werden unabhängig vom Immobilienkauf geregelt. Eigentümer können die Immobilie selbst nutzen, verkaufen, vererben oder vermieten.
Wenn Sie Fragen zum Immobilienkauf auf Madeira haben, sprechen Sie mit uns.
Kostenloses ErstgesprächBekommen Nichtresidenten eine Hypothek auf Madeira?
Ja. Portugiesische Banken vergeben Immobilienkredite an Nichtresidenten. Sie prüfen Einkommen, Alter, bestehende Verbindlichkeiten, Bonität und den Wert der Immobilie. In der Regel finanzieren Banken 70–80% des Kaufpreises. Käufer sollten daher 20–30% Eigenkapital sowie die Kaufnebenkosten einplanen.
Nach unserer Erfahrung liegen die Zinssätze für Nichtresidenten meist bei etwa 3,4–4,2%. Die konkreten Konditionen hängen vom Käufer und von der Immobilie ab. Wir bereiten die Unterlagen vor und reichen Anfragen bei mehreren Banken ein, damit sich die Angebote vergleichen lassen.
Ein portugiesisches Bankkonto erleichtert Zahlungen für Kredit, Steuern und Versorgungsleistungen. Bei der Kontoeröffnung prüft die Bank Identität, Anschrift, Einkommen und Mittelherkunft. Deshalb sollten die Nachweise frühzeitig vorbereitet werden.
Möchten Sie die mögliche Rendite Ihres Kaufs einschätzen?Nutzen Sie unseren Investitionsrechner
So sieht der Kauf eines Apartments auf Madeira für 410.000 € aus
Vorher
NachherEine echte Island Key Immobilie
Apartment mit zwei Schlafzimmern in Caniço
Dieses Apartment wurde 2025 für 410.000 € gekauft, mit 30% Eigenkapital und einer Finanzierung über 30 Jahre zu einem Zinssatz von rund 3,5%.
Heute liegt der durchschnittliche Übernachtungspreis über 200 €, die mittlere Auslastung über 76% und der jährliche Bruttoumsatz bei etwa 46.000 €.
- €410,000Kaufpreis
- €200+Durchschnitt pro Nacht
- 76%+Durchschnittliche Auslastung
- €46k+Bruttoumsatz pro Jahr
Schritt für Schritt
Immobilienkauf auf Madeira: der Ablauf
Definieren Sie die Aufgabe der Immobilie
Legen Sie Kaufziel, Budget, bevorzugte Lage, Immobilientyp, geplante Eigennutzung und Renditeerwartung fest. Planen Sie Eigenkapital, Steuern, Möblierung und eine Reserve getrennt ein.
Beantragen Sie die NIF und klären Sie die Finanzierung
Beantragen Sie Ihre NIF und bereiten Sie Reisepass, Adressnachweis, Einkommensnachweise, Bonitätsunterlagen und Nachweise zur Mittelherkunft vor. Wenn Sie finanzieren möchten, lassen Sie sich vor einem Kaufangebot von einer Bank vorprüfen.
Benötigen Sie Hilfe mit NIF und Finanzierung? Schreiben Sie uns auf WhatsAppSuchen Sie auf dem offenen und dem lokalen Markt
Berücksichtigen Sie neben öffentlich inserierten Objekten auch lokale Kontakte und direkte Gespräche mit Eigentümern. Wir arbeiten in beiden Märkten und wählen Immobilien passend zu Ihren Zielen aus.
Prüfen Sie die Immobilie als Zuhause und Einnahmequelle
Achten Sie auf Sonneneinstrahlung, Höhenlage, Feuchtigkeit, Zufahrt, Parkplätze, Straßenneigung, Lärm, Entwässerung, Stützmauern und das Risiko, dass künftige Bebauung die Aussicht nimmt. Bei einer Anlageimmobilie sollten Sie einen realistischen Übernachtungspreis, die Auslastung, laufende Kosten und die Möglichkeit einer Alojamento Local Registrierung an dieser Adresse prüfen.
Ratgeber zur Alojamento Local LizenzLassen Sie eine unabhängige rechtliche Due Diligence durchführen
Ihr Anwalt sollte Folgendes prüfen:
- Eigentumstitel sowie bestehende Belastungen oder Rechte Dritter;
- ob tatsächliche Fläche und Grundriss mit Registerangaben, Caderneta Predial und Steuerunterlagen übereinstimmen;
- Nutzungsgenehmigung, Energieausweis, Pläne und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft;
- die Rechtmäßigkeit von Pool, Anbauten und Erweiterungen, falls vorhanden.
Geben Sie ein Angebot ab und vereinbaren Sie den CPCV
Der CPCV, Contrato-Promessa de Compra e Venda, ist der Kaufvorvertrag. Halten Sie Kaufpreis, enthaltenes Inventar, Abschlusstermin, Finanzierungs- und Prüfbedingungen sowie die Anzahlung schriftlich fest. Üblich sind rund 10%.
Schließen Sie Finanzierung und Bewertung ab
Die Bank bewertet die Immobilie, prüft die Unterlagen, erstellt den Kreditvertrag und veranlasst die Versicherungen. Die Kreditsumme richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung.
Zahlen Sie die Steuern und unterzeichnen Sie den Kaufvertrag
IMT und Stempelsteuer werden vor dem Abschluss bezahlt. Mit der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde überweisen Sie den Restbetrag und werden Eigentümer. Anschließend werden Immobilie und Grundschuld registriert. Mit einer korrekt formulierten Vollmacht kann der Abschluss auch aus der Ferne erfolgen.
Bereiten Sie die Immobilie zum Wohnen oder Vermieten vor
Nach der Schlüsselübergabe melden Sie Versorgungsverträge und Versicherungen um, schließen Arbeiten ab und möblieren und statten das Haus aus. Für Kurzzeitvermietung folgen AL-Registrierung, Fotos, Inserat und Preisstrategie. Wenn Sie im Ausland leben, kann ein lokales Team die Immobilie verwalten.
Kurzzeit- und Langzeitvermietung auf Madeira vergleichen
Immobiliensteuern in Portugal: Diese Kosten tragen Käufer auf Madeira
- IMT: Grunderwerbsteuer. Je nach Immobilie 1% bis 7,5% des Wertes; beim Kauf einer Wohnimmobilie durch einen Nichtresidenten beträgt der Satz 7,5%.
- Imposto do Selo: Stempelsteuer. 0,8% des Kaufwertes; bei einer Finanzierung zusätzlich etwa 0,6% der Kreditsumme.
- Notar, Registrierung und Bankbewertung. Rund 700 € für notarielle Abwicklung und Registrierung; bei einer Finanzierung kommen etwa 300–500 € für die Bankbewertung hinzu.
- IMI: jährliche kommunale Grundsteuer. Etwa 0,3–0,45% pro Jahr, berechnet auf den steuerlichen Immobilienwert VPT. Aktuelle IMI-Sätze
- AIMI: zusätzliche Steuer auf hochwertige Immobilien und Portfolios. Etwa 0,7–1,5% auf den VPT oberhalb von 600.000 € je Eigentümer oder 1.200.000 € bei gemeinsamer Veranlagung.
Kostenlose Begleitung beim Immobilienkauf auf Madeira
Unsere Immobiliensuche und Kaufbegleitung sind kostenlos: Der Verkäufer trägt die Maklerprovision.
Kostenlos und unverbindlich
Häufig gestellte Fragen
Können Staatsangehörige aus den USA, Großbritannien, Kanada oder der Ukraine auf Madeira ein Haus kaufen?
Ja. EU-Bürger und Käufer aus Nicht-EU-Staaten können als Residenten oder Nichtresidenten Immobilien auf Madeira besitzen. Der Kauf beginnt mit der NIF und den üblichen Identitäts- und Mittelherkunftsnachweisen.
Muss ich vor dem Kauf in Portugal leben?
Nein. Sie können als Nichtresident kaufen. Wenn Sie später nach Portugal ziehen möchten, werden Aufenthalt und steuerliche Ansässigkeit getrennt geregelt.
Ist ein portugiesisches Bankkonto Pflicht?
Für den Immobilienbesitz ist es keine Voraussetzung. Für eine portugiesische Finanzierung wird es jedoch meist benötigt und vereinfacht lokale Steuern, Versorgungszahlungen, Versicherungen und Lastschriften erheblich.
Wie viel Eigenkapital benötigen Käufer ohne portugiesischen Wohnsitz?
Bei einer Finanzierung sind 20–30% des Kaufpreises plus IMT, Stempelsteuer, Notar-, Register- und Bankkosten sowie ein Budget für die Vorbereitung der Immobilie ein sinnvoller Ausgangspunkt. Die Bankbewertung kann den endgültigen Eigenkapitalbedarf verändern.
Kann ich eine Immobilie auf Madeira über Airbnb vermieten?
Grundsätzlich ja, wenn Immobilie und konkrete Lage die Anforderungen erfüllen und die Alojamento Local Registrierung abgeschlossen ist. Wenn Kurzzeitmieteinnahmen Teil Ihres Plans sind, sollten Sie dies vor dem Kaufangebot prüfen.
Kann ich eine Immobilie auf Madeira aus der Ferne kaufen?
Ja. Mit einer korrekt formulierten Vollmacht kann ein Vertreter den Kauf abschließen. Bei einer Finanzierung muss die Vollmacht auch die von Bank und Notar verlangten Kreditunterlagen abdecken.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine professionelle Beratung. Lassen Sie die Immobilie und Ihre persönliche Situation vor dem Kauf von qualifizierten Fachleuten in Portugal prüfen.