Могут ли иностранцы купить недвижимость на Мадейре?
Да. Граждане стран ЕС и государств вне ЕС могут покупать недвижимость на Мадейре как резиденты или нерезиденты, за собственные средства или с помощью португальской ипотеки. Для владения домом на острове не нужен португальский вид на жительство. Первое практическое требование: получить португальский налоговый номер (NIF).
Кто может купить недвижимость на Мадейре?
Иностранцы, в том числе граждане Великобритании, США, Канады и Украины, могут купить недвижимость на Мадейре на своё имя или через компанию. Для сделки нужен NIF. При ипотеке также понадобятся одобрение банка и подтверждение происхождения средств.
ВНЖ и налоговое резидентство оформляются отдельно от покупки. Собственник может пользоваться объектом, продать, передать по наследству или сдавать его в аренду.
Если у вас есть вопросы по покупке недвижимости на Мадейре, свяжитесь с нами.
Получить бесплатную консультациюМогут ли нерезиденты получить ипотеку на Мадейре?
Да. Португальские банки выдают ипотеку нерезидентам. Они учитывают доход, возраст, долги, кредитную историю и стоимость объекта. Обычно банк финансирует 70–80% покупки, поэтому покупателю нужен первоначальный взнос 20–30% плюс расходы на сделку.
По нашему опыту, ставки для нерезидентов обычно составляют 3,4–4,2%. Точные условия зависят от покупателя и объекта. Мы готовим документы и подаём заявки в несколько банков, чтобы сравнить предложения.
Португальский банковский счёт упрощает ипотечные, налоговые и коммунальные платежи. При открытии банк проверяет личность, адрес, доход и происхождение средств, поэтому документы лучше подготовить заранее.
Хотите оценить потенциальную доходность покупки?Попробуйте наш инвестиционный калькулятор
Как выглядит покупка квартиры на Мадейре за €410,000
До
ПослеРеальный объект Island Key
Квартира с 2 спальнями в Канису
Тут пример квартиры, купленной за 410 000 € в 2025 году, с первоначальным взносом 30% и ипотекой на 30 лет со ставкой примерно 3,5%.
Сегодня средняя стоимость проживания составляет более 200 € за ночь, средняя заполняемость выше 76%, а за год апартамент приносит около 46 000 € валового дохода.
- €410,000Стоимость покупки
- €200+Средняя стоимость ночи
- 76%+Средняя заполняемость
- €46k+Валовый годовой доход
Step by step
Как купить недвижимость на Мадейре: пошаговый процесс
Определите задачи недвижимости
Определите цель покупки, бюджет, район, тип объекта, план личного использования и ожидаемую доходность. Отдельно заложите первоначальный взнос, налоги, меблировку и резерв.
Получите NIF и организуйте финансирование
Получите NIF и подготовьте паспорт, подтверждение адреса, дохода, кредитной истории и происхождения средств. Если нужна ипотека, пройдите предварительную оценку банка до подачи предложения.
Нужна помощь с NIF и ипотекой? Напишите нам в WhatsAppИщите объекты на открытом и локальном рынках
Ищите объекты не только в открытых объявлениях, но и через местные контакты и прямые переговоры с собственниками. Мы работаем на обоих рынках и отбираем варианты под ваши задачи.
Проверьте объект как дом и как источник дохода
Проверьте, сколько солнца получает дом, его высоту над уровнем моря, влажность, подъезд, парковку, уклон дороги, шум, водоотведение, подпорные стены и риск того, что вид перекроют. Для инвестиционного объекта заранее оцените реальную цену за ночь, заполняемость, расходы на содержание и возможность зарегистрировать Alojamento Local по этому адресу.
Гид по получению лицензии Alojamento LocalПроведите независимую юридическую проверку
Ваш юрист должен проверить:
- право собственности и наличие обременений;
- соответствие фактической площади и планировки зарегистрированным данным, Caderneta Predial и налоговым записям;
- разрешение на использование, энергетический сертификат, планы и документы кондоминиума;
- законность бассейна, пристроек и расширений, если они есть.
Сделайте предложение и согласуйте CPCV
CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) представляет собой предварительный договор купли-продажи. Письменно зафиксируйте в нём цену, что входит в сделку, срок завершения, условия финансирования и юридической проверки, а также размер задатка. Обычно он составляет около 10%.
Завершите оформление ипотеки и оценку
Банк оценит объект, проверит документы, подготовит кредитный договор и оформит страховку. Сумму кредита рассчитывают по меньшей из двух сумм: цене покупки или оценке банка.
Уплатите налоги и подпишите документы у нотариуса
До завершения сделки уплатите IMT и гербовый сбор. При подписании окончательного договора вы переводите остаток суммы и становитесь владельцем. Затем недвижимость и ипотеку регистрируют. По доверенности сделку можно провести дистанционно.
Подготовьте недвижимость к жизни или аренде
Получив ключи, переоформите коммунальные услуги и страховку, завершите ремонт, обставьте и оснастите дом. Для краткосрочной аренды оформите AL, подготовьте фотографии, объявление и цены. Если вы живёте за границей, управление можно передать местной команде.
Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду на Мадейре
Налоги на недвижимость в Португалии: что платит покупатель на Мадейре
- IMT: налог на переход права собственности. От 1% до 7,5% от стоимости объекта; для покупателя-нерезидента жилой недвижимости ставка составляет 7,5%.
- Stamp Duty: гербовый сбор. 0,8% от стоимости покупки; при ипотеке дополнительно около 0,6% от суммы кредита.
- Нотариус, регистрация и банковская оценка. Около 700 € за нотариальное оформление и регистрацию; при ипотеке ещё примерно 300–500 € за оценку банка.
- IMI: ежегодный муниципальный налог. Примерно 0,3–0,45% в год от налоговой стоимости VPT. Актуальные ставки IMI
- AIMI: дополнительный налог на крупные объекты и портфели. Примерно 0,7–1,5% для VPT свыше 600 000 € на одного владельца или 1 200 000 € при совместном налогообложении.
Бесплатное сопровождение покупки недвижимости на Мадейре
Наши услуги по поиску и сопровождению покупки бесплатны: комиссию агентству недвижимости платит продавец.
Бесплатно и без обязательств
Часто задаваемые вопросы
Может ли гражданин США, Великобритании, Канады или Украины купить дом на Мадейре?
Да. Граждане стран ЕС и государств вне ЕС могут владеть недвижимостью на Мадейре как резиденты или нерезиденты. Покупка начинается с получения NIF и стандартной проверки личности и происхождения средств.
Нужно ли жить в Португалии до покупки?
Нет. Вы можете купить недвижимость как нерезидент. Если впоследствии решите жить в Португалии, оформление вида на жительство и налогового резидентства проходит отдельно.
Обязательно ли открывать счёт в португальском банке?
Это не является условием владения недвижимостью, однако счёт обычно необходим для португальской ипотеки и значительно упрощает уплату местных налогов, коммунальные платежи, страхование и прямое списание средств.
Сколько собственных средств нужно покупателю-нерезиденту?
При покупке с ипотекой разумная отправная точка составляет 20–30% цены плюс IMT, Stamp Duty, расходы на нотариуса, регистрацию и банк, а также бюджет на подготовку объекта. Банковская оценка может изменить окончательную сумму собственных средств.
Можно ли сдавать недвижимость на Мадейре через Airbnb?
Как правило, да, если объект и его точное расположение соответствуют требованиям и регистрация Alojamento Local завершена. Если доход от краткосрочной аренды входит в ваш план, проверьте это до подачи предложения.
Можно ли купить недвижимость на Мадейре дистанционно?
Да. Правильно составленная доверенность позволяет представителю завершить покупку. Если используется ипотека, доверенность должна также охватывать документы по финансированию, которые требуются банку и нотариусу.
Статья носит общий информационный характер и не заменяет профессиональную консультацию. Перед сделкой проверьте объект и свою ситуацию со специалистами в Португалии.